Care este pretul corect al unei proprietati? Va spunem noi!

Primim adesea întrebări de la clienți cu privire la momentul potrivit pentru achiziționarea unui apartament: acum sau să mai aștepte o perioadă de timp până se vor “normaliza” prețurile? În urma discuțiilor cu clienții noștri am decis să abordăm un subiect care îi frământă pe toți și anume: Care este prețul corect al unei proprietăți?

De cele mai multe ori vânzătorii aleg subiectiv prețul de vânzare datorită investiției sentimentale, iar acesta tinde să fie mult mai mare decât prețul pieței – aspect care face greu vandabilă proprietatea. La polul opus este situația în care prețul de vânzare se situează mult sub prețul pieței, aspect care îi face pe potențialii cumpărători să fie mult mai reticenți.

Un preț corect oferă cumpărătorului siguranța unei investiții corecte, iar vânzătorului tranzacționarea într-un timp mult mai scurt a proprietății. Valoarea atribuită unei proprietăți diferă în funcție de scopul pentru care este evaluată, oferindu-i acesteia valoare de piață, valoare de investiție, valoare atribuită, valoare justă sau valoare specială.

Valoarea atribuită este acea valoare stabilită de autoritățile financiare locale pentru o parcelă de teren și pentru construcția existentă pe aceasta, evaluare care se face cu scopul impozitării proprietății, pe când valoarea estimată (sau valoarea de piață) este valoarea dată de un expert evaluator unei proprietăți in urma unei analize temeinice a acesteia.

Valoarea estimată sau valoarea de piață a unei proprietăți de pe piața de imobiliare se poate estima prin trei metode:

• Estimare din perspectiva pieței: prin această metodă se analizează informațiile existente prin compararea prețurilor unor proprietăți cu caracteristici similare proprietății pe care doriți să o achiziționați sau să o vindeți. În acest scop se vor analiza aspecte precum: zona în care este amplasată proprietatea, suprafața utilă, modalitatea de compartimentare, gradul de finisare, etajul, anexele etc.

• Estimare din perspectiva veniturilor. Prin această metodă se analizează capacitatea unei proprietăți de a genera venituri în comparație cu costurile acesteia: cheltuielile cu utilitățile, impozitul, reparațiile.

• Estimarea din perspectiva costurilor. În cazul acestei metode de estimare se analizează valoarea proprietății prin deducerea deprecierii cumulate din costul de nou al construcției. La acest rezultat se adaugă valoarea estimată a terenului.

Este important de specificat faptul că nu există o valoare concretă care se poate atribui unei proprietăți, ci se estimează un interval de preț în care proprietatea respectivă se încadrează. Iată aspectele pe care trebuie să le aveți în vedere atunci când doriți să estimați prețul corect al unei proprietăți.

-  Data construcției imobilului (vechimea imobilului)
-  Sistemul structural al clădirii ( construcție pe cadre de beton – mult mai sigură în caz de cutremur, sau structură pe cadru de cărămidă portantă)
-  Dimensiunea (suprafața utilă) și destinația pentru care a fost proiectată proprietatea (locuință, spațiu de birouri etc)
-  Sistemul de finisaj interior și exterior al clădirii
-  Sistemul instalațiilor funcționale
-  Anexele clădirii și tipul împrejmuirilor
-  Instalațiile electrice și sanitare (marca, starea actuala, garanția etc)
-  Nivelul de termoizolare
-  Existența senzorilor de fum
-  Tipul de încălzire al proprietății și certificatul energetic al clădirii
-  Nivelul de umiditate din locuință (un nivel ridicat de umiditate poate favoriza apariția igrasiei și a mucegaiului)
-  Gradul de luminozitate
-  Materialele folosite la amenajare
-  Localizarea proprietății ( punctele de interes din zonă: existența mijloacelor de transport în comun, parcuri și zone verzi, unități de învățământ, cabinete medicale etc)
-  Gradul de poluare din zonă
-  Nivelul de zgomot
-  Existența dependințelor
-  Dotări suplimentare (ex. Aer condiționat)
-  Loc de parcare asigurat sau garaj
-  Etajul (parterul și ultimul etaj pot avea un preț de vânzare mai mic)
-  Poziționarea (apartamentul de pe colțul clădirii poate avea un preț mai mic decât unul poziționat pe mijloc)
- “Bulina roșie” – gradul de risc seismic în care e încadrat imobilul poate duce la o scădere a prețului imobilului. Pe site-ul Ministerului Dezvoltării Regionale, Administrației Publice și Fondurilor Europene găsiți o listă a clădirilor expertizate tehnic.

Când e momentul ideal pentru achiziția de proprietăți?

Achiziționarea proprietăților în perioadele de recesiune imobiliară: când scade prețul acțiunilor, când se măresc ratele dobânzilor, când există un procent ridicat al șomajului, când scade încrederea consumatorilor, atunci este momentul ideal pentru achiziția de proprietăți. Când prețurile sunt în scădere problema nu este cât de mult vor scădea, ci cât de mult puteți cumpăra înainte ca prețurile să crească din nou. Achiziția în timpul unei recesiuni imobiliare și la un preț bun este la fel de importantă precum capacitatea dumneavoastră de a rezista în astfel de condiții.

Puteți consulta oferta noastră de proprietăți pe www.newconceptliving.ro și să beneficiați de consultanță imobiliară gratuit din partea agenților noștrii specializați în acest domeniu. Suntem aici pentru siguranța investiției dumneavoastră!

Foto credit: shutetrstock.ro

Articol de Denisa Cristea