Planificați să vindeți sau să cumpărați un imobil și ați ajuns la întrebarea esențială: cine acoperă costurile la notar? Această nelămurire este perfect normală și reprezintă unul dintre cele mai importante aspecte financiare ale unei tranzacții imobiliare. Confuzia apare deoarece termenul „taxe notariale” este folosit adesea pentru a descrie un pachet de costuri, fiecare având o altă parte responsabilă de plată.
Ca specialiști în piața imobiliară din Sibiu, la New Concept Living, am ghidat sute de clienți prin acest proces. De aceea, am creat acest ghid complet pentru a clarifica, o dată pentru totdeauna, cine plătește taxele notariale: vânzătorul sau cumpărătorul. Vom detalia fiecare cost în parte, vom explica responsabilitățile fiecăruia și vă vom oferi sfaturi practice pentru a naviga procesul fără surprize.
Cine plătește taxele notariale: Vânzătorul sau Cumpărătorul?
Răspunsul scurt este că ambele părți plătesc anumite taxe. Nu există o singură persoană care să suporte toate costurile. Practica și legislația din România au stabilit o diviziune clară a responsabilităților, bazată pe un principiu logic:
- Cumpărătorul plătește taxele aferente dobândirii dreptului de proprietate și înregistrării acestuia pe numele său.
- Vânzătorul plătește taxele legate de venitul obținut din vânzare și costurile pentru pregătirea documentelor necesare tranzacției.
Deși această împărțire este standard, părțile pot, teoretic, să negocieze o altă înțelegere. În realitate, acest lucru se întâmplă rar, iar practica uzuală este respectată în majoritatea tranzacțiilor. Să analizăm în detaliu ce plătește fiecare.
Taxele plătite de Vânzător: Impozitul pe venit și alte costuri
Dacă vindeți un apartament, o casă sau un teren, responsabilitățile dumneavoastră financiare se concentrează pe asigurarea că proprietatea este gata de vânzare din punct de vedere legal și pe plata impozitului către stat.
Impozitul pe venitul din tranzacția imobiliară
Acesta este cel mai important cost pe care îl suportă vânzătorul. Nu trebuie confundat cu impozitul anual pe proprietate. Acest impozit se plătește o singură dată, la momentul vânzării, pentru venitul generat de tranzacție.
Calculul este simplu și depinde de perioada de timp în care ați deținut imobilul:
- 1% din prețul de vânzare, dacă ați deținut proprietatea pentru o perioadă mai mare de 3 ani.
- 3% din prețul de vânzare, dacă ați deținut proprietatea pentru o perioadă mai mică de 3 ani.
Notarul public are obligația legală de a calcula, reține și vira această sumă către bugetul de stat. Astfel, dumneavoastră, ca vânzător, veți achita impozitul direct la biroul notarial în ziua semnării contractului.
Costurile pentru pregătirea dosarului de vânzare
Pentru ca vânzarea să poată avea loc, vânzătorul trebuie să prezinte un set de documente care să ateste situația juridică și tehnică a imobilului. Obținerea acestor acte implică anumite costuri:
- Certificatul de performanță energetică: Este un document obligatoriu prin lege, care indică eficiența energetică a clădirii. Costul variază în funcție de tipul proprietății, dar este, în general, de câteva sute de lei.
- Extrasul de Carte Funciară pentru autentificare: Acesta confirmă cine este proprietarul legal și dacă imobilul are sarcini (ipoteci, litigii). Se obține exclusiv prin intermediul notarului și costă 40 de lei în regim normal sau 200 de lei în regim de urgență.
- Certificatul de atestare fiscală: Documentul este eliberat de primăria localității unde se află imobilul și confirmă că sunteți la zi cu plata impozitelor locale. Obținerea lui este, de regulă, gratuită.
- Adeverința de la asociația de proprietari: Dacă vindeți un apartament, aveți nevoie de această adeverință care să ateste că nu aveți datorii la întreținere. Este eliberată de asociație și, de obicei, este gratuită.
Taxele plătite de Cumpărător: Onorariul notarial și intabularea
Ca și cumpărător, costurile principale pe care le veți suporta sunt cele legate direct de serviciile notariale și de înregistrarea proprietății pe numele dumneavoastră.
Onorariul notarial pentru autentificarea contractului
Aceasta este taxa percepută de notarul public pentru serviciile sale: redactarea, verificarea și autentificarea contractului de vânzare-cumpărare. Conform practicii, cumpărătorul este cel care plătește onorariul notarial.
Un aspect important este că, fiind cel care plătește, cumpărătorul are dreptul de a alege biroul notarial unde se va desfășura tranzacția. Valoarea onorariului nu este aleatorie; ea se calculează ca un procent din prețul de vânzare, conform unei grile stabilite la nivel național. Procentul este regresiv: cu cât prețul imobilului este mai mare, cu atât procentul aplicat este mai mic.
La această sumă se poate adăuga TVA (19%), dacă biroul notarial respectiv este plătitor de TVA.
Taxa de intabulare în Cartea Funciară (OCPI)
După semnarea contractului, dreptul de proprietate trebuie înscris oficial în registrul de publicitate imobiliară. Acest proces se numește intabulare și este esențial pentru ca dumneavoastră să fiți recunoscut legal ca noul proprietar.
Taxa de intabulare este plătită tot de cumpărător. Aceasta este o taxă de stat, încasată de notar și virată către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI). Valoarea ei este:
- 0,15% din prețul de vânzare pentru persoanele fizice.
- 0,5% din prețul de vânzare pentru persoanele juridice.
Costuri suplimentare în cazul unui credit ipotecar
Dacă achiziționați proprietatea printr-un credit bancar, vor apărea costuri notariale suplimentare, tot în sarcina cumpărătorului. Acestea includ onorariul pentru autentificarea contractului de ipotecă și taxa de înscriere a ipotecii în Cartea Funciară.
Ce alte costuri implică o tranzacție imobiliară: O privire de ansamblu
Pentru a oferi o imagine clară și ușor de urmărit, am creat un tabel care sintetizează toate costurile și responsabilitățile:
| Cost / Taxă |
Cine Plătește (Uzual) |
Descriere Scurtă |
| Impozit pe venit |
Vânzător |
1% sau 3% din prețul de vânzare, în funcție de perioada de deținere. |
| Onorariu notarial |
Cumpărător |
Comisionul notarului pentru autentificarea contractului de vânzare. |
| Taxă de intabulare |
Cumpărător |
Taxa pentru înscrierea noului proprietar la Cadastru (OCPI). |
| Certificat energetic |
Vânzător |
Document obligatoriu care atestă eficiența energetică a imobilului. |
| Extras CF autentificare |
Vânzător |
Document oficial care arată situația juridică a imobilului. |
| Comision agenție |
Vânzător / Cumpărător |
Depinde de contractul încheiat cu agenția imobiliară. |
Sfaturi esențiale pentru gestionarea eficientă a costurilor notariale
- Bugetați corect: Ca și cumpărător, este prudent să alocați un buget suplimentar de aproximativ 2-3% din prețul proprietății pentru a acoperi toate taxele notariale și de înregistrare.
- Solicitați o estimare de cost: Înainte de a alege un notar, nu ezitați să cereți o estimare detaliată a costurilor. Acest lucru vă ajută să comparați și să evitați surprizele.
- Pregătiți actele din timp: Ca vânzător, obținerea documentelor din timp (în special certificatul energetic) vă poate scuti de taxe de urgență și de întârzieri.
- Clarificați totul în antecontract: Dacă există înțelegeri speciale privind împărțirea unor costuri, asigurați-vă că acestea sunt menționate clar în antecontractul de vânzare-cumpărare pentru a preveni orice neînțelegere ulterioară.
Întrebări frecvente despre taxele notariale în România
Cine plătește actele la vânzarea unui teren?
Regulile sunt identice cu cele pentru
case sau
apartamente. Vânzătorul plătește impozitul pe venit și costurile documentelor pregătitoare, în timp ce cumpărătorul achită onorariul notarial și taxa de intabulare.
Se pot negocia taxele notariale?
Taxele de stat, precum impozitul pe venit și taxa de intabulare, sunt fixe și nu pot fi negociate. Onorariul notarial este reglementat de o grilă minimă, sub care un notar nu poate coborî. Orice negociere se poate purta doar pentru sume ce depășesc acest prag minim. Împărțirea responsabilităților de plată între părți este posibilă, dar practica standard rămâne cea descrisă în acest articol.
Cine plătește TVA la cumpărarea unei case?
Această întrebare are două răspunsuri distincte:
- TVA la onorariul notarial: Cumpărătorul plătește TVA de 21% aplicat la onorariul notarului, dar numai dacă biroul notarial este înregistrat ca plătitor de TVA.
- TVA la prețul proprietății: Acesta se aplică, în general, la imobilele noi, vândute direct de un dezvoltator. TVA-ul (de 9% sau 21%, în funcție de preț și suprafață) este inclus în prețul final de achiziție plătit de cumpărător.
Ce se întâmplă dacă prețul declarat este sub valoarea din grila notarială?
Dacă prețul convenit de părți este mai mic decât valoarea minimă stabilită în expertizele notariale, toate taxele (atât onorariul notarial, cât și impozitul vânzătorului) vor fi calculate la valoarea din grilă, nu la cea din contract. Aceasta este o măsură de protecție împotriva subevaluării tranzacțiilor.
(1).png)
.png)
.png)
