*** Aceste date sunt informative. Agentul imobiliar o sa va ofere toate informatiile vis a vis de diferentele care pot aparea cu privire la costurile notariale
Ce Sunt Taxele Notariale și De Ce Le Plătim?
Taxele notariale reprezintă totalitatea costurilor percepute pentru serviciile unui notar public în procesul de autentificare a unui act juridic, cum ar fi un contract de vânzare-cumpărare. Acestea nu sunt simple taxe administrative; ele reprezintă garanția că tranzacția se desfășoară în deplină legalitate și siguranță.
Notarul public are un rol esențial:
- Verifică identitatea părților: Se asigură că persoanele care semnează actul sunt cine pretind a fi.
- Confirmă legalitatea documentelor: Analizează actele de proprietate, cadastrul și certificatul fiscal pentru a se asigura că totul este în regulă.
- Garantează consimțământul: Se asigură că ambele părți înțeleg termenii contractului și sunt de acord cu ei, fără a fi constrânse.
- Asigură transferul legal al proprietății: Autentificarea actului de către notar este pasul care face transferul de proprietate valid și opozabil terților.
Prin urmare, plata taxelor notariale este o investiție în siguranța juridică a proprietății dumneavoastră. Este prețul pentru liniștea că actul este corect întocmit și înregistrat conform legii.
Structura si Baremul Taxelor Notariale: Onorarii, Impozite și Tarife ANCPI
Costul total pe care îl achitați la notar este format din trei componente principale. Înțelegerea fiecăreia vă ajută să vedeți exact unde se duc banii dumneavoastră.
Onorariul Notarului Public
Aceasta este suma percepută de biroul notarial pentru serviciile prestate: consultanță, redactarea și autentificarea actelor. Onorariul nu este stabilit arbitrar, ci este reglementat prin lege, pe baza unui barem minim stabilit prin Ordin al Ministrului Justiției.
Onorariul este gradual și se calculează ca procent din valoarea tranzacției, pe tranșe. Cu cât valoarea imobilului este mai mare, cu atât procentul aplicat scade. Majoritatea notarilor aplică onorariile minime legale, dar pot percepe și tarife mai mari. La acest onorariu se adaugă TVA de 19%.
Impozitul pe Venit din Transferul Proprietăților Imobiliare
Acesta este un impozit datorat statului, pe care notarul are obligația legală să îl colecteze de la vânzător și să îl vireze la bugetul de stat. Calculul său depinde de un singur factor esențial: perioada de timp de când vânzătorul deține proprietatea.
- 3% din prețul de vânzare: dacă imobilul a fost deținut pentru o perioadă de până la 3 ani inclusiv.
- 1% din prețul de vânzare: dacă imobilul a fost deținut pentru o perioadă mai mare de 3 ani.
Important de reținut este că, începând cu 1 ianuarie 2023, plafonul de scutire de 450.000 de lei a fost eliminat. Astăzi, orice vânzare de imobil generează obligația de plată a acestui impozit, indiferent de preț.
Taxele ANCPI (Cadastru)
Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) este instituția care gestionează evidența proprietăților din România. Taxele plătite către ANCPI prin intermediul notarului asigură înregistrarea oficială a schimbării de proprietar.
Există două taxe principale:
- Extrasul de Carte Funciară pentru Autentificare: O taxă fixă (de regulă 40 de lei) plătită de vânzător pentru a obține documentul care atestă situația juridică a imobilului la zi.
- Taxa de Intabulare: Plătită de cumpărător pentru înscrierea noului său drept de proprietate în Cartea Funciară. Aceasta se calculează procentual:
- 0,15% din prețul de vânzare pentru persoanele fizice.
- 0,5% din prețul de vânzare pentru persoanele juridice.
Taxe Notariale pentru Vânzarea-Cumpărarea de Imobile (Apartament, Casă, Teren)
Pentru a ilustra mai clar aceste costuri, să luăm un exemplu practic: vânzarea unui apartament în Sibiu la prețul de 100.000 de euro. Vom presupune un curs de schimb de 5 lei/euro, rezultând o valoare a tranzacției de 500.000 de lei.
Exemplu de Calcul pentru un Apartament în Sibiu
Costuri suportate de VÂNZĂTOR (presupunând că deține apartamentul de peste 3 ani)
- Impozit către stat: 1% din 500.000 lei = 5.000 lei
- Extras de Carte Funciară: 40 lei
- Total Vânzător: ~5.040 lei
Costuri suportate de CUMPĂRĂTOR (persoană fizică, achiziție fără credit)
- Onorariu notarial: Se calculează pe tranșe. Pentru 500.000 lei, onorariul minim este de aproximativ 5.505 lei + TVA (21%), rezultând ~6.661 lei.
- Taxa de intabulare ANCPI: 0,15% din 500.000 lei = 750 lei
- Total Cumpărător: ~7.301 lei
Acest exemplu arată că taxele totale pot ajunge la peste 12.000 de lei pentru un apartament de 100.000 de euro, o sumă importantă care trebuie inclusă în bugetul tranzacției.
Cine Plătește Taxele Notariale: Cumpărător, Vânzător sau Altele?
O întrebare frecventă este legată de împărțirea acestor costuri. Deși părțile pot negocia o altă variantă, practica uzuală și logică în România este următoarea:
Vânzătorul plătește:
- Impozitul pe venitul obținut din vânzare.
- Costul extrasului de carte funciară pentru autentificare.
Cumpărătorul plătește:
- Onorariul notarial pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.
- Taxa de intabulare în Cartea Funciară.
- Dacă achiziționează prin credit, onorariul și taxele pentru contractul de ipotecă.
Taxe Notariale Specifice: Succesiune, Donație (Imobil, Uzufruct Viager) și Antecontract
Pe lângă vânzare-cumpărare, notarul autentifică și alte acte importante legate de imobile, fiecare cu structura sa de costuri.
Taxe pentru Succesiune (Moștenire)
La dezbaterea unei moșteniri, onorariul notarial se calculează la valoarea totală a bunurilor din masa succesorală. Un aspect crucial este impozitul: se plătește un impozit de 1% către stat doar dacă succesiunea este finalizată la mai mult de 2 ani de la data decesului. Finalizarea procedurii în termen de 2 ani vă scutește de acest impozit.
Taxe pentru Donație
Donația unui imobil este adesea o soluție mai avantajoasă între rude. Principalul beneficiu este că nu se plătește impozit pe venit pentru donațiile între rude până la gradul al III-lea inclusiv și între soți. Se achită doar onorariul notarial, calculat la valoarea imobilului conform grilei notariale, și taxa de intabulare ANCPI. O formă specială este donația cu uzufruct viager, care permite donatorului (de exemplu, un părinte) să locuiască în proprietate до la sfârșitul vieții, deși proprietarul legal devine donatarul (copilul).
Taxe pentru Antecontract
Antecontractul (sau promisiunea de vânzare-cumpărare) este actul prin care părțile se angajează să încheie tranzacția în viitor, de obicei după ce cumpărătorul obține un credit. Onorariul notarial este considerabil mai mic și se calculează, de regulă, la valoarea avansului plătit. Este important de știut că, în prezent, onorariul plătit pentru antecontract nu se mai deduce din onorariul pentru contractul final.
Taxe Notariale pentru Credite Ipotecare
Atunci când achiziționați un imobil printr-un credit ipotecar, pe lângă contractul de vânzare-cumpărare, semnați la notar și un contract de ipotecă. Acesta este actul prin care garantați băncii cu imobilul respectiv pentru suma împrumutată.
Acest al doilea contract generează costuri suplimentare:
- Onorariu notarial pentru contractul de ipotecă: Calculat gradual la valoarea creditului.
- Taxă de intabulare a ipotecii la ANCPI: O sumă fixă de 100 lei plus 0,1% din valoarea creditului.
Aceste costuri se adaugă celor pentru contractul de vânzare-cumpărare și sunt suportate integral de cumpărător.
Cum Funcționează un Calculator Taxe Notariale si de ce Estimarea e Importantă?
Mai sus, găsești propriul nostru calculator de taxe notariale, extrem de util pentru a obține o estimare rapidă a costurilor. Calculatorul folosește formulele legale (baremele notariale, cotele de impozit și taxele ANCPI) pentru a calcula taxele pe baza prețului introdus.
Totuși, rezultatele sunt orientative. Valoarea finală poate varia din câteva motive:
- Grila notarială: Dacă prețul de vânzare este considerabil mai mic decât valoarea de piață, notarul este obligat să calculeze onorariul și impozitul la valoarea din grila notarială a zonei.
- Cursul valutar: Dacă prețul este în euro, calculul final se face la cursul BNR din ziua semnării.
- Taxe administrative minore: Pot exista mici taxe suplimentare pentru verificări în registrele naționale.
Importanța estimării este uriașă. Cunoașterea acestor costuri din timp vă permite să vă planificați corect bugetul, evitând situația neplăcută de a nu avea fonduri suficiente în ziua semnării.
Factori Care Influențează Valoarea Taxelor Notariale
Pentru a recapitula, iată principalii factori care determină costul final al taxelor notariale:
- Prețul tranzacției: Este principalul factor de calcul.
- Perioada de deținere: Stabilește cota de impozit pentru vânzător (1% sau 3%).
- Sursa de finanțare: Un credit ipotecar adaugă costuri suplimentare.
- Tipul actului: O donație între rude este, de obicei, mai ieftină decât o vânzare.
- Tipul părților implicate: Taxa de intabulare ANCPI diferă pentru persoane fizice și juridice.
Explicarea Rezultatelor Calculatorului și Sfaturi Utile
Când folosiți un calculator online, veți vedea mai multe rubrici. Este important să înțelegeți ce reprezintă fiecare și să țineți cont de câteva sfaturi de la experții noștri.
- Nu declarați un preț fictiv: Declararea unui preț mai mic decât cel real pentru a reduce taxele este ilegală și riscantă. Pe lângă consecințele penale pentru evaziune fiscală, actul poate fi anulat în instanță.
- Atenție la grila notarială: Dacă ați negociat un preț foarte bun, sub valoarea pieței, discutați cu notarul în prealabil. Este posibil ca taxele să fie calculate la o valoare mai mare, cea din grilă.
- Planificați bugetul corect: Ca regulă generală, adăugați între 2% și 4% din prețul de achiziție pentru taxe notariale și alte costuri conexe.
- Apelați la un profesionist: Un agent imobiliar cu experiență, așa cum sunt consultanții New Concept Living, vă poate oferi o estimare corectă a costurilor încă de la început și vă poate ghida pe parcursul întregului proces, asigurându-vă că totul decurge fără probleme.
Întrebări Frecvente Despre Taxele Notariale
1. Pot plăti taxele notariale în rate?
Nu. Toate taxele și onorariile se achită integral la momentul semnării contractului.
2. Onorariul plătit pentru antecontract se scade din costul final?
Nu. Conform legislației actuale, onorariul pentru promisiunea de vânzare nu se mai deduce din onorariul pentru contractul final de vânzare-cumpărare.
3. Pot încheia contractul la un notar dintr-un alt județ decât cel în care se află imobilul?
Da. Pentru contractele de vânzare-cumpărare, competența notarilor este generală la nivel național.
4. Care este suma maximă ce poate fi plătită în numerar (cash)?
Conform legii, plățile în numerar între persoane fizice pentru o tranzacție imobiliară sunt limitate la 50.000 de lei. Orice sumă care depășește acest prag trebuie achitată prin instrumente bancare (transfer).
5. Dacă vând un imobil moștenit de mai puțin de 3 ani, ce impozit plătesc?
Se aplică impozitul de 3%. Perioada de 3 ani se calculează de la data emiterii certificatului de moștenitor, nu de la data decesului.
