Care este pretul corect al unei proprietati? Va spunem noi!

Primim adesea intrebari de la clienti cu privire la momentul potrivit pentru achizitionarea unui apartament: acum sau sa mai astepte o perioada de timp pana se vor "normaliza" preturile? In urma discutiilor cu clientii nostri am decis sa abordam un subiect care ii framanta pe toti si anume: Care este pretul corect al unei proprietati?

De cele mai multe ori vanzatorii aleg subiectiv pretul de vanzare datorita investitiei sentimentale, iar acesta tinde sa fie mult mai mare decat pretul pietei - aspect care face greu vandabila proprietatea. La polul opus este situatia in care pretul de vanzare se situeaza mult sub pretul pietei, aspect care ii face pe potentialii cumparatori sa fie mult mai reticenti.

Un pret corect ofera cumparatorului siguranta unei investitii corecte, iar vanzatorului tranzactionarea intr-un timp mult mai scurt a proprietatii. Valoarea atribuita unei proprietati difera in functie de scopul pentru care este evaluata, oferindu-i acesteia valoare de piata, valoare de investitie, valoare atribuita, valoare justa sau valoare speciala. Afla si care sunt greselile comune pe care este bine sa le eviti atunci cand cumperi o locuinta.

Valoarea atribuita este acea valoare stabilita de autoritatile financiare locale pentru o parcela de teren si pentru constructia existenta pe aceasta, evaluare care se face cu scopul impozitarii proprietatii, pe cand valoarea estimata (sau valoarea de piata) este valoarea data de un expert evaluator unei proprietati in urma unei analize temeinice a acesteia.

Valoarea estimata sau valoarea de piata a unei proprietati de pe piata de imobiliare se poate estima prin trei metode:

• Estimare din perspectiva pietei: prin aceasta metoda se analizeaza informatiile existente prin compararea preturilor unor proprietati cu caracteristici similare proprietatii pe care doriti sa o achizitionati sau sa o vindeti. In acest scop se vor analiza aspecte precum: zona in care este amplasata proprietatea, suprafata utila, modalitatea de compartimentare, gradul de finisare, etajul, anexele etc.

• Estimare din perspectiva veniturilor. Prin aceasta metoda se analizeaza capacitatea unei proprietati de a genera venituri in comparatie cu costurile acesteia: cheltuielile cu utilitatile, impozitul, reparatiile.

• Estimarea din perspectiva costurilor. In cazul acestei metode de estimare se analizeaza valoarea proprietatii prin deducerea deprecierii cumulate din costul de nou al constructiei. La acest rezultat se adauga valoarea estimata a terenului.

Este important de specificat faptul ca nu exista o valoare concreta care se poate atribui unei proprietati, ci se estimeaza un interval de pret in care proprietatea respectiva se incadreaza. Iata aspectele pe care trebuie sa le aveti in vedere atunci cand doriti sa estimati pretul corect al unei proprietati.

- Data constructiei imobilului (vechimea imobilului)
- Sistemul structural al cladirii (constructie pe cadre de beton - mult mai sigura in caz de cutremur, sau structura pe cadru de caramida portanta)
- Dimensiunea (suprafata utila) si destinatia pentru care a fost proiectata proprietatea (locuinta, spatiu de birouri etc)
- Sistemul de finisaj interior si exterior al cladirii
- Sistemul instalatiilor functionale
- Anexele cladirii si tipul imprejmuirilor
- Instalatiile electrice si sanitare (marca, starea actuala, garantia etc)
- Nivelul de termoizolare
- Existenta senzorilor de fum
- Tipul de incalzire al proprietatii si certificatul energetic al cladirii
- Nivelul de umiditate din locuinta (un nivel ridicat de umiditate poate favoriza aparitia igrasiei si a mucegaiului)
- Gradul de luminozitate
- Materialele folosite la amenajare
- Localizarea proprietatii (punctele de interes din zona: existenta mijloacelor de transport in comun, parcuri si zone verzi, unitati de invatamant, cabinete medicale etc)
- Gradul de poluare din zona
- Nivelul de zgomot
- Existenta dependintelor
- Dotari suplimentare (ex. Aer conditionat)
- Loc de parcare asigurat sau garaj
- Etajul (parterul si ultimul etaj pot avea un pret de vanzare mai mic)
- Pozitionarea (apartamentul de pe coltul cladirii poate avea un pret mai mic decat unul pozitionat pe mijloc)
- "Bulina rosie" - gradul de risc seismic in care e incadrat imobilul poate duce la o scadere a pretului imobilului. Pe site-ul Ministerului Dezvoltarii Regionale, Administratiei Publice si Fondurilor Europene gasiti o lista a cladirilor expertizate tehnic.

Achizitionarea proprietatilor in perioadele de recesiune imobiliara: cand scade pretul actiunilor, cand se maresc ratele dobanzilor, cand exista un procent ridicat al somajului, cand scade increderea consumatorilor, atunci este momentul ideal pentru achizitia de proprietati. Cand preturile sunt in scadere problema nu este cat de mult vor scadea, ci cat de mult puteti cumpara inainte ca preturile sa creasca din nou. Achizitia in timpul unei recesiuni imobiliare si la un pret bun este la fel de importanta precum capacitatea dumneavoastra de a rezista in astfel de conditii. Citeste si despre 14 motive pentru care sa investesti intr-o proprietate din Sibiu.

Inainte de a lua o decizie, afla daca esti pregatit sa iti cauti o noua locuinta si cum trebuie sa incepi, dar si raspunsurile la cele mai frecvente intrebari in imobiliare.

Puteti consulta oferta noastra de proprietati pe www.newconceptliving.ro si sa beneficiati de consultanta imobiliara gratuit din partea agentilor nostrii specializati in acest domeniu. Suntem aici pentru siguranta investitiei dumneavoastra!

Foto credit: shutterstock.ro
Articol de Magdalena Gliga